重回80当大佬(校对)第704部分在线阅读

　　所以这样算下来，道路要占掉中间16米的宽度，剩下64米两岸均分，每一侧留32米盖别墅和私家花园，每公里单侧可以排40户左右。
　　整个项目可以造300座别墅，32乘25的规格，每座别墅算上花园总占地是800平米，算是非常豪的豪宅了。
　　毕竟在摩纳哥这种寸土寸金的地方，还能让你有三四百平建筑占地的房子、同等面积的花园，已经豪得不能再豪了，至少都是亿万富翁才消受得起的。
　　总家产只有几千万美金或者英镑的人，多半不敢来这种地方置业。
　　为了让富豪的用户体验达到最好，项目的设计单位也是用尽匠心，特地把东西两岸的别墅各自错开半个身位。
　　也就是东边的楼正对西边的楼间花园，而西边的楼也正对着东边的花园。如此一来，无论住在长堤的东岸还是西岸，都可以同时看到两边的海景。
　　无非是正对的这一侧，海离阳台只有10几米远，而另一侧的海距离阳台有50米远。但50米其实在楼上看也就一丁点距离，很容易产生“这也是我家的私家海滩”的错觉，近似于360度全景无死角海景。（只有斜对的两个角没有海景，被路对侧的别墅挡住了）
　　另外，考虑到填海施工的时候，有些溢散的底沙有可能把长堤两侧的海床垫得比较浅，设计方最终还准备在观察沉降后补充施工，做一圈通海泳池和泊位，确保每座别墅都有自己的游泳区和游艇位，至于安全措施可以用防护网解决。
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　　近处的海面上，可以看到一根根空心的镀锌钢管桩深深楔入海底的珊瑚砂岩，还有移动的桩机平台在层层推进作业，镀锌钢桩之间还用预制水泥网箱封边。
　　然后，才可以看到远处的抽沙吹填船，开足功率从海床底下抽出每秒成吨的底砂，往钢桩和网箱围成的空间里猛灌。
　　因为要造的地皮非常狭长，初始的围堰作业就很困难，成本比那些大块的方形填海难很多。毕竟众所周知，填海的时候，四周的围堰单位面积施工成本，是比中心随便填充的部分贵得多的，金角银边草包肚。
　　而且对面不远就是法国人的领土，如果围堰坡度太大，把法国那一侧的海地也垫浅了，难免法国人不会跳起来挑事情。
　　比如前文提到的那些预制水泥网箱，如果不是要防着法国人，完全就没必要这样封边。
　　卡洛琳和顾骜一行人，视察了一圈，现场那个从香江带来的技术负责人，也在顾骜的提前暗示下，拼命强调这个工程的特殊性、所以成本额外高昂。
　　卡洛琳听了，也亲自按照对方的解说仔细观察了技术差异，可惜作为一个女人，她理科天赋终究无法完全理解这里面的成本差距究竟有多大猫腻。
　　她轻轻咳嗽了一声，只能换一个角度来旁敲侧击：“这儿盖好之后，你准备卖多少钱一平？填海工程至少要两年，还要留时间观察沉降，施工装修也差不多时间。
　　我看你这个房子，1992年能交付现房就不错了，也许更晚。现在的别墅均价，按占地面积算，也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为，四五年后国内的豪华别墅价格，也就最多涨到接近3万法郎，相当于五六千英镑。
　　所以，你要把所有成本压低到三千英镑每平以下，才能赚一倍的毛利，扣除税费和财务成本，大约售价的30%~40%算是纯利润。
　　建筑安装和豪华装修的成本是固定的，这种程度的豪宅，至少是一千英镑每平。那么你填海的成本，肯定要低于每平米2000磅，或者把道路和公共设施公摊算下去，每平米1500英镑以下。”
　　把公摊分下去之后，每平米低于1500英镑是肯定的，因为那相当于1平方公里15亿英镑了——而即使不采用任何技术创新，按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本，填海一平方公里最多也就12~13亿英镑，肯定用不了15亿。
　　（这是指在围堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的，所以不需要高质量围堰工程，用坡度比较缓的自然重力坝就行，然后直接抽沙子往里灌，要便宜很多）
　　至于估算的建筑安装和装修成本，一千镑一平米，也算是比较公允的价格。后世中国的那些真·精装修豪宅，装修标准都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的，装修和建筑加起来一千镑怎么不要。
　　卡洛琳想知道的是，顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样，也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦……找找尺度。
　　放水养鱼，也不能太贪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了，对吧。
　　顾骜分析了一波技术理由，然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子，屏退左右，才附耳低语：
　　“其实低不了多少，首先您估计的装修和建筑安装成本，一千镑一平米略低了些，我们实际预算做了起码一千二百镑——因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施，都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区，外部环境设施总不能差吧。
　　而且，等后期不占填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后，建筑成本还要摊上去。
　　至于填海方面，目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右，折算下来，每平方公里大约是9亿5到9亿6，比原先不使用吹填技术时的传统施工方案，确实便宜了将近20%。不过因为前述的建筑成本提高了，我最终成本还是在大约一平米2500镑，没你想的那么赚。”
　　成本2500镑，四五年后预计售价5000~6000镑，这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥房价来估计，这种说法倒也不算错，因为1988年的顶级豪宅房价，也就4000镑一平左右，按时价算毛利，才37.5%。
　　卡洛琳显然不信顾骜给的成本：“你觉得我会信么？要么就是你对未来房价的上涨趋势，还有更多的把握——你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平？”
　　“我还真是赌了未来几年，房价暴涨幅度会远超过每年15%，所以，我才肯现在投入这么多，到一个地产项目上——三四年里，拿出3个亿英镑的现金，做这种项目，没有足够的利润，我确实看都不会看。我买下王安电脑之后，现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动，我可没那么多闲钱对付传统的重资产，你知道的，我对房地产一贯兴趣不大的。”
第829章
决胜千里外
　　顾骜跟卡洛琳说的成本，当然毫无疑问是瞎扯的。
　　顾骜这种人怎么可能跟那些地产狗说真话呢。
　　他把原本用旧技术要将近12亿英镑一平方公里的填海成本，说成用新技术后只要9亿多、能节约大约20%，这只是他各种巧立名目夸大困难摊销研发后，伪造出来的最大值。
　　同时，也能表面上给足面子：哥用了新技术，也不是没给你省钱，实打实省了两成呢，这两成都会转化为将来纯利润的一部分，你们摩纳哥王室也可以从中多收税费和部分提成，知足吧。
　　而实际上，顾骜严格审核了用包船王家开发的新吹填船只填海的技术，在刨除了前期研发费用的摊销后，纯看单位体量施工成本，目前可以下降到六七亿英镑每平方公里。
　　未来再升级一下，挖挖潜力，可能可以降低到五六亿。
　　不过那起码是90年代中期的事儿了。因为技术升级也不是闭门造车空中楼阁，是需要不断的工程经验堆叠的。
　　好比后世国内的高铁技术之所以进步快，也不光是实验室里研发牛逼，而是工程应用的场景多，反馈和验证多。有些东西关起门来让科研人员自己脑补是补不出来的。
　　包船王那边的造船业精英们，想进一步升级，也要等香江填海的国际机场，和摩纳哥这边的试水项目，都施工完成，才能总结出足够的改良反馈数据，所以四五年的升级周期肯定是要的。
　　不过从另一个角度看，如果世界上其他有填海造地工程需求的国家，暂时不来跟进，不试用新技术，那么只要未来顾骜的保密工作做得好，他也可以对别人形成代差壁垒。
　　就像高铁技术工程经验积累得多之后，外国人就会发现自己再从头摸索、踩几年坑，还不如直接买中日的东西。（日本人后世的高铁技术一直也是很有竞争力的，这点不能盲目自大）
　　当然了，顾骜这边能把12亿英镑一平方公里压低到六七亿，也不是完全没有坏处。
　　首先是新的施工方案，对海底珊瑚礁这些生态环境破坏更大一些。只不过暂时破坏的是法国人的生态，还是法国人亲口允许他们破坏的，那也就不用客气了。
　　其次嘛，就是前期的研发成本了，那一块，顾骜和包船王，前期双方加起来，累计也花了几亿下去了，包括把首船造出来的施工费，还有论证设计研发的费用——顾骜给摩纳哥方面的人看做账的时候，其实就是把所有能摊的前期研发费用，都摊到这个首期工程里了。
　　这个算法要是被摩纳哥人彻底看懂，那肯定是要谴责顾骜的，账肯定不能这么算，按照顾骜这么来的话，相当于这项技术的研发成本都让首次使用用户一家承担了。
　　但他们看不懂，对工程技术研究也不了解，没有同类案例可以类比，那就没办法了。
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　　看不懂技术账目的情况下，卡洛琳暂时能抓住的其他缺口，就是挖掘顾骜的动机、以及顾骜做这个项目时，内心预计的期待毛利率是多少。
　　如果顾骜说毛利率只有四成，那不用说肯定是说谎，那么低的毛利率的生意，顾骜在这个节骨眼上是不会分出资源来做的——这个项目5年内累计要牵扯到6亿多英镑的款项，填海和后期开发的预算大约是对半开。
　　而顾骜现在手头的资金压力是很紧的，从买下王安电脑后这小半年，他手头的现金流就没超过2亿美金过。
　　就算工程开发项目可以自有资金少一点，比如三成资金就开工，后续七成靠把半成品陆续抵押给银行来融资，那顾骜花的自有资金也绝对不会少于2亿美金。
　　因为80年代的传统商业银行，在地产项目放贷的杠杆比例方面，还是比较保守的，肯给你自有30%剩下七成靠贷款开发，已经是很给面子了。
　　银行的胆子大小，跟这个时代房价的涨幅趋势是有很大关系的，银行确信房子怎么造都是涨的，不可能当接盘侠，放贷的时候就胆子很肥，如果是房价上涨没那么稳的时代，银行杠杆率就低。
　　对顾骜来说，唯一的利好无非是这笔钱不用一下子拿出来，而是要在两三年的时间里、在填海完成前，分批拿出来，所以可以给顾骜一定周转的时间。
　　但能让顾骜下这么大赌注的，肯定得是毛利率远远大于30%几，这个问题解释不通，摩纳哥人就不可能相信他。
　　幸好，顾骜对于这个问题，也是早有准备了。
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　　“我觉得，5年后摩纳哥的顶级别墅豪宅房价，肯定不止六千英镑一平米，七千，甚至八千，都有可能——我就是赌这个利好，所以哪怕建设成本就超过2500镑每平、甚至有可能接近3000镑，我都要做这个项目，我觉得这是非常有得赚的，至少会超过翻倍的利。”
　　面对卡洛琳的质疑，顾骜双目眼神无比真诚地说。
　　他还借故屏退了左右，用一种泄露有重大价值的内幕消息的郑重姿态，来说这番话。
　　卡洛琳一听，就两眼微微一反白，心说你特么扯淡呢。
　　王室的地产评估咨询专家，言之凿凿跟她和母妃分析过各种地产价格波动因素，都没敢这么大胆地预测涨幅。
　　你丫一个外国人，就敢这么赌欧洲富豪避税圣地的房价？
　　但卡洛琳也不会当面说出来，她还是要摆出一副虚心学习的姿态：“那，理由呢？”
　　顾骜清了清嗓子，当仁不让地说：“理由嘛，就是我赌未来几年，欧洲的安全形势会有重大好转，西欧避税国家的吸引力，会相比于美洲避税国家，有明显的相对提高。
　　也就是说，目前西欧避税国家的物业持有价值，是被此前的大局势所低估的，正处在一个价值洼地中，未来还有很大回归理性的空间。
　　至于你那些王室的地产评估专家，他们无非是从传统市场要素分析问题，但他们不懂最重要的国际关系。相比之下，我在中国可是外交学院出身的，在乔治敦是基教授带的关门弟子，这方面地球上什么专家都不如我。”
　　他也不提涨价，只说“回归理性”，听起来似乎目前4000英镑一平的别墅，都是白菜价，是急需“逃离恐慌，回归正常价格”的。
　　同时，他把决定未来摩纳哥豪宅房价的重要因素，定位为国际安全形势，也就足以把卡洛琳身边那些所谓专家的嘴给堵了。
　　你们懂国际关系么？你们这儿有谁能达到基教授门徒的水平么？没有就别开口。
　　卡洛琳果然被压制了气场，只能调整了一下心态，耐心地问：“那你又凭什么铁口直断未来西欧的安全形势会大为好转？”
　　“这都是有证据的——四个月前，舒尔茨阁下牵头的那个《中导条约》，你们就算不知道详情，至少也应该听说过题目吧。最后是戈樵夫跟李根总统签的。”
　　卡洛琳：“略有耳闻，这确实是一件促进世界和平的好事儿。”
　　顾骜摆摆手：“这不是‘世界和平’这么一个粗略的概念能概括的。中导条约这个问题上，舒尔茨阁下跟我的导师基教授，其实是一脉相承的观点，毕竟当年我导师当国务卿的时候，舒尔茨阁下就是财长，人家是同一内阁的同僚。
　　中导条约着力于让美国和露西亚人平等销毁减少2500~4000公里射程的弹道导弹，这对美国人其实是没什么坏处的。