白手当家(校对)第1733部分在线阅读

　　杨副主任点了点头，“单就咱们上海来说，五年前就已经进入老龄化社会了。”
　　吴教授也点了点头，“咱们国家应该有这方面的顶层设计了。”
　　刘教授忽问，“小白，放开二胎了，你要不要再要一个孩子啊？”
第1799章
两件大事
　　刘教授的问题，让白手咧嘴直乐。
　　五十岁了，白手不想再要孩子，要是减去十岁，他肯定会再要。
　　“呵呵……刘老，当我六十八岁的时候，送十八岁的孩子上大学，人家会认为我们不是父子俩，而是爷孙俩。”
　　吴教授笑道：“这有什么关系。有个著名棋手，就是五十多岁了还要了个孩子。还有个著名演员，六十多了，老婆还给他生了个儿子呢。”
　　白手笑着点头，“好吧，好吧，我回去以后考虑考虑。”
　　第二件大事，是房地产行业再次陷入低潮。
　　而这个低潮的最大标志，是商品房的严重积压。
　　据不完全统计，全国现有库存商品房一千两百八十万套，总面积高达一百零九亿平方米。
　　按照正常的销售速度，需要十八个月的时间，才能把库存商品房全部卖出去。
　　很显然，库存太多，已严重威胁到整个行业。
　　这几个数据，是刘教授花了半个月的时间，根据公开的资料和报道统计出来的。
　　白手说道：“刘老，我不怀疑你的统计。但我严重怀疑，各地公开的数据有问题。”
　　“哦，什么问题？”刘教授问道。
　　“有水分，就是有夸大的成分。一百多亿平方，就算按人均居住面积四十平方米计算，也够两点五亿人住。你们说说，真有这么多库存吗？”
　　吴教授嗯了一声，“小白，还别说，经你这么一分析，这几个数据确实有问题。”
　　杨副主任说道：“是不是把今年明年后年竣工的房子也算进去了呢。”
　　刘教授点着头道：“很可能是这样。因为在我统计的时候，发觉那些资料比较混乱。特别是三四线城市，有的数据是互相打架的。”
　　白手说道：“商品房库存严重积压是肯定的，但公开的数据有水分也是肯定的。之所以夸大其词，我看有逼政策调整的嫌疑。”
　　吴教授问道：“小白，开发商们希望做哪些政策调整？”
　　“吴老，这还用问么，做那些能把库存房子卖出去的政策调整。”
　　杨副主任问道：“小白，你认为会这样调整吗？”
　　“肯定，必须。据我所知，这一轮去库存，如果不能很快的和很好的完成，会把至少三分之一的房企撑死。救房地产市场，就是救全国经济，所以去库存必须完成。”
　　刘教授忽然笑了。
　　白手好奇的问，“刘老，你笑什么？”
　　“小白，如果现在赌局结束，你赢定了。”
　　白手愣了一下，随即马上就笑了，“对啊，对啊。赌局如果现在结束，我肯定赢了。”
　　吴教授笑笑，“闲着也是闲着，咱们不妨算算，小白你能赢多少。”
　　不仅是刘教授在统计相关数据，吴教授也一直在关注，特别是涉及赌局的那十六个数据。
　　杨副主任叫服务员去拿纸和笔。
　　不一会，服务员送来了纸和笔。
　　吴教授和刘教授一起，报出一系列数据。
　　杨副主任一一记下。
　　说得没错，要是现在结束赌局，白手肯定赢了。
　　十六项数据，白手赢了十三项。
　　杨副主任说道：“小白，房地产行业是你的大本营，是你起家的源泉。你分析分析，未来五年会是个什么样子。”
　　吴教授和刘教授也催白手分析一下。
　　白手也不谦虚，但皱着眉头思忖了一会。
　　“你们可能没有感觉出来，这几年的房价，是在周期性上涨的。二零零五年，二零零九年，二零一二年，或三年或四年，进行了三次疯涨。而涨价的原因，有市场的推动，也有政策的推动。按照这个规律推断，明年或明年年底后年年初，会有新一轮的房价上涨。再按照普通国人和炒房客的心理分析，新一轮的房价上涨，会捎带着解决了商品房的库存问题。”
　　杨副主任沉吟着问，“你的意思是说？”
　　“我的意思是说，你如果想炒房赚钱，现在就去买房，然后等到后年年初卖掉。”
　　杨副主任哦了一声，“这么肯定？”
　　“对，一六年一七年会有一轮去库存。再到一九年二零年，又会有一轮调整，因为上一轮的去库存，让开发商们的投资热情高涨。总而言之，当房地产资本化和金融化后，这是必然现象，不以人的意志为转移。”
　　吴教授说道：“小白，我有点不明白。去库存的时候，不是应该降价销售吗，你怎么判断这轮去库存会是涨价销售呢？”
　　“吴老，你问得好。”白手说道：“因为这几年货币发行太多，需要一个蓄水池，而房地产行业就是一个很好的蓄水池。所以房价不是涨上去的，是因为货币太多推上去的。吴老，这你不会反对吧？”
　　吴教授点点头，“这是市场经济的客观规律。”
　　“还有，哪怕没有货币的原因，也会有市场的原因。有一个概念，叫报复性涨价。前几轮的房价上涨，主要就是这个因素。根据我的分析，这次如果以去库房为目的进行调整，百分之八十以上的可能，房价是上涨而不是下降。”
　　刘教授问道：“那百分之二十是什么？”
　　“如果不打击炒房客，那就是百分之一百会上涨。”
　　刘教授连连点头，“不错不错，炒房客活跃不活跃，都成了商品房销售的风向标了。”
　　杨副主任问道：“老白，那一轮呢？就是你说的一九年二零年那一轮？”
　　白手摇摇头，“那是五年以后的事，我还没有进行深入的思考。”
　　杨副主任笑了，“不会吧。老白，你与别人对赌，赌的就是十年之约。那就是二零二零年六月，你怎么会没有深入思考？”
　　“我真没有深入思考。”
　　刘教授也笑了，“小白，对我们也保密啊。”
　　“不是不是。”白手解释道：“我只是粗略的预计一下。也就是说，当时我是从发展趋势、宏观政策和社会需求三个方面考虑的，这些都是大方向。但像赌局确定的十六个数据，我当时真的没有进行分析。”
　　吴教授说道：“了不起，三个大方面，你就能预测十五年以后的房地产市场。小白，你说得越轻描淡写，我们反而越想听了。”
第1800章
最后狂欢
　　杨副主任与吴教授和刘教授三位一齐追问，白手也不隐瞒，说出了当初自己的具体分析。
　　“我先说发展趋势。按照二零零五年的房地产投资总额增长率，以每年増长百分之十计算，再刨去物价上涨因素。到二零二零年，年房地产投资总额，将高达二十五万亿元。很显然，这个很难达到，因为如果加上房地产行业的上游产业和下游产业，至少要占GDP的百分之四十。”
　　“也就是说，这是不可能的。换句话讲，每年的房地产投资增长率，应该是逐步下降，并降到百分之五以下。否则的话，房子太多了，多得没人住了，多得全国人民平均拥有两套以上房子。就拿现在也就是二零一五年来说，就全国房子的总数量，哪怕城市化达到百分之七十，也已经够住的了。”
　　“我们现在有很多问题。比方说保障房建设，各地不积极，欠帐很多。比方说土地财政，为了保持地方财政收入，必须高价出让土地，房价就难以稳定。比方说资本贪婪，现在的房企，融资的杠杆已提升到平均六倍以上。比方说居民负债率，已经高到应该刹车的地步……”
　　“我再说说宏观调控。房价的上涨速度，已连续多年高出居民收入的速度。所以有必要打压房价，这是这几年宏观调控的基调。非常遗憾，每一次打压以后，都会是报复性上涨。这不是不能宏观调控，而是宏观调控不够到位，不够有力，或不够精准。也就是说，咱们的宏观调控缺少顶层设计。”
　　“还有就是社会需求。我说的社会需求，指的是房地产市场的购买力。购买力不是无穷的，而是有限的。达到一定高度后，往下走是肯定的。房子越造越多，买房的人越来越少，这就是房地产行业的发展趋势。有人说，中国的城市化率，远远没有达到西方发达国家的城市化水平，这个纯属扯蛋。”
　　“动不动就与西方发达国家比较，是海归派的说法，其实是在耍流氓。人家人均GDP几万美元，咱们只有人家的几分之一，这怎么比较？人家的城市化，经过几百年的积累，才达到现在的百分之七八十。咱们改革开放还不到四十年，怎么可能达到人家的城市化程度。”
　　“综上所述，简单的讲，就是房子太多了，购买力却下降了，整个房地产行业必定是逐步下行。在这种情况下，国家必定要进行顶层设计。我不知道国家会如何进行顶层设计，但有一点可以肯定，那就是一定会给房地产行业降温。所以在赌局开始的五年前，我判断十年左右，房地产行业见顶并进行调整，并逐步下行，直到停在它合适的位置上。”
　　白手一口气说完。
　　杨副主任说道：“老白，说得深刻啊。”
　　“老杨，你记住了，我现在要说的话，才是最深刻的。接下来的一轮调控，也就是去库存，将是房地产行业站在顶峰上的最后一次狂欢。”
　　吴刘二老频频点头。
　　刘教授说道：“小白说的是对的。我对房地产行业不太了解，我只关注这个行业的一个数据，就是头部房企的利润率。我惊奇的发现，它们的利润率在不断的下降。这就充分的证明，这个行业确实到达了顶峰，或即将抵达顶峰。”
　　吴教授也说道：“我也只关注其中的一个数据，就是百家头部企业的负债率。我做过精确统计，百家头部企业的负债率，已经达到了百分之六十五左右。这太危险了，如果再狂欢一次，达到百分之七十及百分之七十以上，那就要给这个行业亮红灯了。”
　　三个裁判，都希望白手赢得赌局，也相信白手能赢得赌局。